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隐瞒夫妻另一方擅自处理双方共有房产,合同是否有效?

时间:2020-05-05 10:56

房屋是夫妻共同财产中重要的组成部分之一,甚至涉及夫妻双方的基本居住权。夫妻一方如果未经另一方同意,擅自出售夫妻共同共有的房屋,将会造成另一方重大的财产损失。

李凤三和妻子刘桂香共育有两女李艳红、李艳丽,一子李龙。刘桂香于2014年6月11日去世。李凤三与刘桂香在夫妻关系存续期间自建房屋一处,登记在李凤三名下,属二人的夫妻共同财产。2013年10月10日,李凤三与儿子李龙在刘桂香病重住院期间,在未经刘桂香同意的情况下,通过虚假交易将上述房屋产权转移给李龙。对此事两个女儿始终不知情,只是近日才知道真相。李凤三在未经房屋共有人及配偶刘桂香同意的情况下,擅自将共有房屋的产权转移给李龙,将有继承权的李艳红、李艳丽排除在外,故李艳红、李艳丽诉至法院:起诉李凤三与李龙恶意串通,以28768元远低于市场价格的且李龙并没有实际支付的情况下,将房产过户,损害了李艳红、李艳丽的利益,所签订的房屋买卖合同应属无效。

李凤三告诉法院,房子是他和老伴刘桂香的,登记在他个人名下,他认为自己就有处置的权利。当时考虑立遗嘱及税高的问题,就卖给了李龙。房款2万多虽然没有给,但他就想留给儿子李龙,女儿没有权利得到。他认为合同是有效的,应按照法律规定确定。

婚姻法司法解释(三)第11条第1款的规定,即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。这一款的适用有以下几个条件:

本案中李凤三在妻子病重住院期间,未经妻子同意,将双方共同房产卖给李龙,属于擅自转让共有财产的无权处分行为。且约定的价格不符合合理的价格,转让价款也没有实际支付,虽然已办理了产权过户登记手续,但是该行为不符合善意取得的构成要件,并且出售房屋的行为损害了另一方的合法权益,所以房屋买卖合同应属无效。