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2020年这三种房产不要持有,未来大概率会贬值,请尽快售出

时间:2020-05-21 09:10

我是章哥,房地产投资专家。房地产圈从业二十年,从二手房到新房、从职场小白到高管到投资人,通晓房地产领域内的一切门道。

二十年的经验帮大家答疑解惑并分享投资方法论。以下问答摘自“知识星球”内部分享,如有启发,请点“关注”。

章哥,请教几个问题。我现在准备调配一下房产的配置。在北京有一套房价值460万,有贷款120万。在河北老家有两套房总共价值160万,在山东乳山有一套海景房价值40万,在石家庄有一套价值120万。然后在天津还有两个商铺,贬值了,现在价值40万左右吧。

1、 首先必须保留的是北京的房产,按贷款额看你的收益已经翻番不止了,但仍应该继续持有。

2、 石家庄的房子也建议保留。虽然投资收益不会达到北京的程度,但毕竟是省会城市,在近几年的城市化进程中也会有不错的涨幅。

3、 商铺必须处理掉,赔钱也出掉吧。商业地产早就过剩了,而且今后只会越来越过剩。不管是哪座城市何种项目,都不建议再持有,风险太大。套现40万。

4、 海景房价值40万。这是新房的价格还是二手房的价格?如果是新房的价格,那估计二手房连30万都卖不掉。也出手吧,这种房子没有投资价值。

而且,赚钱和赚到钱是两码事。升值了能套现才叫赚到钱,如果卖不掉的话,就算是价格上升多少都和你没关系,只是纸面财富。这种海景房,二手房非常的难卖。新房都一堆一堆的,谁买二手的?投资一个城市的房产,不仅要看新房市场,更重要的要观察二手房市场,那才是变现的渠道。如果一座城市的中介很少,或者没有大型连锁中介出现,那就说明市场不成熟,不值得投资。

5、 河北老家的房产。请问是哪座城市,如果是二三线城市的核心区,可以保留。如果是小城市或远离市区的新区,也建议处理掉。河北地区受北京天津的压制太严重,人才大量流出,小城市很难发展,房价的增幅也会小。当然,最好是都处理掉,毕竟既没有北京升值高,又造成资产分散不好处理。

6、 总结,商铺、非一线海景房、小城市远离市区的新区房产,都处理掉吧,能套现240万。这三类房产,如果没有对比的话,似乎都有投资价值。但只要和不同城市不同类型的一比较,立刻就能分出优劣。当年闭着眼睛买房都发财的时代早就过去了,现在进入的楼市稳定期,比拼耐力的时候开始了。只有后劲足,可开发资源多的城市和产品才有保留价值。

7、 另外,如果你在北京还有二套资格,建议就再买一套。这样既便于管理,也能获得超过那些房产的收益。

章哥您好。呼家楼的盛世一品,150平米1300万,户型方正,就是朝东。请问如果投资,您觉得怎么样?未来有没有升值潜力?

1、 是盛世一品吧,主打大户型,得房率相对较高,在70%以上。小区不大,环境很好,就三栋楼,住户总人数不多,很安静。

2、 东向不太建议,毕竟只有早晨上午进阳光,但这种塔楼的朝向都差不多,很少有能南北通透的。

3、 升值潜力和周边其他社区差不多,不会有突出表现,也不会落后,毕竟是标准的商品房。虽然户型大了些,但针对的人群也相对偏高,所以抗跌性反倒更强一些。

4、 总结:地理位置好,交通方便,配套齐全。升值率与周边一致,抗跌性强过一般商品房,如果资金充裕,可以投资。

但是,做个风险提示,塔楼得房率低于板楼,即便是大户型,也要低于同等板楼7-10%左右。如果将来实行按照套内面积计价的话,很有可能受到损失。因为2019年2月住建部已经提交了意见稿,或许会在近年内实施。请考虑。

章哥好,本人京户,现在准备投资,不自住。目前看好双井桥西南的优士阁,价格洼地,70平270万,租金却不低,请问这里为什么这么便宜?能否投资,前景如何?

1、 优士阁大概建设于2000年左右,非典之后开售的。当时这种风格很时尚,和潘石屹的建外Soho一个理念。

2、 这种产品看上去是商办公寓,实际上是70年产权,属于住宅性质。但因为带有办公属性,而当年是很缺写字楼的,所以这种的价格比普通住宅高的多。我印象中在2005年左右,这个盘就高达上万。

3、 但现在不同了,写字楼供过于求,价格多年没怎么涨。如果从自住角度讲,优士阁并不适合,因为其楼里基本都是出租办公的,所以有些乱,等电梯就要好长时间。而且人来人往,给住户以不安全感。

4、 所以,优士阁虽然是70年住宅,但大家都拿他当写字楼看待。因此如果是准备以房价涨幅为投资目标的话,风险较大。如果是以租金回报来考虑的话,还可以吧,但风险也不小。就因为现在北京的写字楼太多了,除非租金上有很大优势,否则不容易有客户长租。

5、 总之,在开发的房产市场中,不存在什么明显的洼地,你发现的,别人早就发现了。所谓的洼地,有时候很可能是深坑。

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